Nicht selten kommt es vor, dass ein Eigentümer mit einem Beschluss, welcher in der

WEG-Versammlung beschlossen wurde, im Nachhinein aus diversen Gründen nicht mehr einverstanden ist. 

Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung bzw. ab Kenntnis des Beschlusses. Kenntnis liegt in der Regel dann vor, wenn der in der Versammlung nicht anwesende Eigentümer das Protokoll über die WEG-Versammlung erhalten hat. 

Ist die 1-Monats-Frist abgelaufen, kann ein Beschluss nur durch eine Feststellungsklage mit dem Tenor, dass der in der WEG-Versammlung gefasste Beschluss nichtig ist, angegriffen werden.

In § 23 WEG ist in Absatz 4 geregelt:

„Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.“

Sollten Nichtigkeitsgründe nicht gefunden werden, ist eine Feststellungsklage mit einem hohen Prozessrisiko verbunden.

Alternativ kann ein Eigentümer andere Eigentümer ansprechen und Unterschriften sammeln,

um eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen zu lassen mit dem TOP, den

Beschluss aus der WEG-Versammlung abzuändern/aufzuheben/neu zu beschließen.

Gemäß § 24 WEG benötigt man hierfür mehr als ¼ der Eigentümer. Hat man diese Anzahl von Eigentümern zusammen, kann an die Hausverwaltung herangetreten werden mit der Aufforderung, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Wenn die Hausverwaltung sich weigert, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, kann alternativ auch der oder die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Sollte auch der Verwaltungsbeirat die außerordentliche Eigentümerversammlung nicht einberufen, könnte die Einberufung auch gerichtlich erzwungen werden. 

Im WEG ist klar geregelt, dass einmal jährlich eine ordentliche Eigentümerversammlung durchzuführen ist. Zur Eigentümerversammlung wird durch die Hausverwaltung eingeladen. Wenn die Hausverwaltung die Eigentümerversammlung trotz Aufforderung durch den Verwaltungsbeirat oder Eigentümer nicht einberuft, so kann alternativ auch der oder die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats zur Eigentümerversammlung einladen, § 24 WEG. 

Wer sichere Türschlösser einbaut, erhält demnächst Zuschuss

Einbruchdiebstahl in Privateigentum ist in Deutschland zu einem flächendeckenden Problem geworden. Einbruchdiebstähle verzeichnen in den letzten fünf Jahren einen Zuwachs von mehr als einem Drittel. Unabhängig vom entwendetem Bargeld oder Wertgegenständen, sind die psychischen Folgen bei den Betroffenen meist gravierender als der materielle Schaden. Wer einmal heimgesucht wurde, fühlt sich auch Jahre später immer noch unsicher. Viele klagen: „Das Leben ist nicht mehr so wie es einmal war.“

Erschreckend ist, dass zwei Drittel der Haushalte in Deutschland nicht gegen Einbrecher gesichert sind. Dabei sind die Kosten einer Grundabsicherung überschaubar. Schon für € 2.000,00 kann man eine solide Nachrüstung anbringen. Wer Türen und Fenster technisch absichert oder eine Alarmanlage anbringt kann bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beginnend ab Herbst 2015 einen Zuschuss i. H. v. 20 % seiner Investitionssumme für das Material beantragen bei einer Mindestinvestition von € 500,00. Der Zuschussbetrag ist bei € 1.500,00 gedeckelt. Nicht erstattet werden die Lohnkosten der Handwerker. Die kann man aber wenigstens steuerlich geltend machen.

Wir berichten, sobald das Gesetz in Kraft tritt. 

Adomo.info

Gebraucht-Immobilie darf nicht verbraucht sein!

Wer sein Auto nicht nur durch die Waschstraße fährt, sondern auch poliert, die Felgen mit Spray und Zahnbürste reinigt, den Motorraum auswäscht und Lackschäden vorher beheben lässt, erzielt regelmäßig einen besseren Preis für seinen Gebrauchtwagen. Leider hat sich diese Weisheit noch nicht bei den Immobilienbesitzern herumgesprochen. Denn auch bei Immobilien gilt: Wer einen höheren Preis erzielen will, hat die besten Chancen dazu, wenn das Objekt sauber, hell und großzügig wirkt. Ein professioneller Frühjahrsputz wirkt da oft schon Wunder. Was in der Immobilie nicht zwingend benötigt wird, sollte in der Besichtigungsphase entsorgt sein. Mit je weniger Möbel ein Objekt zugestellt ist, desto großflächiger wirkt es für den Betrachter. 

Eine zeitweilige Ausstattung des Objektes mit Leih- und Designmöbeln kann ungeahnte Wirkung entfalten. In vielen Fällen rentiert es sich, die Wohnlandschaft schon für die Werbefotos und das Exposé entsprechend auszustatten. Ist das Mobiliar grenzwertig, ist es teilweise besser, leere Räume zu zeigen als zugestellte Wohnfläche. Ein solches Engagement ist grundsätzlich nicht kostenlos, kann den Kaufpreis erheblich steigern oder das Objekt überhaupt erst verkäuflich machen. Wir arrangieren so etwas. 

Adomo.service

Veröffentlicht von Rechtsanwalt Rafael Fischer, Konstanz am 01. Juni 2015.
Veröffentlicht in Mietrecht

In letzter Zeit haben verschiedene Gerichte die Mieter in Schutz genommen. Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchte, hat bessere Chancen, wenn er aktuelle Bilder von dem Objekt veröffentlicht. Ob oder was auf dem Grundstück oder in der Wohnung fotografiert werden darf, das entscheidet aufgrund des Hausrechts der Mieter. Während es bei Sachschäden angezeigt sein kann, das Schadensbild fotografisch zu dokumentieren, bedeutet dies bei einer bewohnten Wohnung noch lange nicht, Bilder vom Mietobjekt möglichen Mietinteressenten oder Käufern zur Verfügung zu stellen, weil hierbei absichtlich oder unabsichtlich Teile der Lebensart des Mieters sowie Lebensstil in die Privatsphäre des Mieters eingreifen. Um hier einer späteren Problemsituation aus dem Wege zu gehen, empfehlen wir in unseren Vermieter-Verträgen regelmäßig eine „Foto-Klausel“.

[AG Berlin-Schöneberg 15/11 C 592/03; LG Frankenthal 2 S 218/09]

In Zeiten ständig sinkender Zinsen wird die Geldanlage in Immobilien für viele immer interessanter. Ist diese noch vermietet, gibt es beim Kauf allerdings einige wichtige Besonderheiten zu beachten. Diese werden vom Käufer leicht übersehen, da für ihn die Frage der Finanzierung der Immobilie und steuerliche Aspekte meist im Vordergrund stehen.

"Bestehende Mietverhältnisse werden häufig nur unzureichend thematisiert", sagt Lisa Schumacher von der Notarkammer Pfalz. Ganz egal, ob die Immobilie Anlageobjekt sein soll oder der Käufer sie selbst bewohnen will, ist die Regelung des § 566 BGB zu beachten. Nach dieser Vorschrift tritt der Käufer anstelle des Verkäufers in jedes bestehende Mietverhältnis ein. Das Mietverhältnis wird dann mit dem Käufer als neuem Eigentümer fortgesetzt. Wird im Kaufvertrag ein bestehendes Mietverhältnis nicht erwähnt, kann dies zu Streitigkeiten bis hin zu Schadenersatzklagen führen. "Der Umgang mit den laufenden Mietverhältnissen muss daher immer im notariellen Kaufvertrag geregelt werden", erläutert Schumacher. Bereits vor Abschluss des Kaufvertrags muss deshalb geklärt werden, ob der Käufer bereit ist, eine vermietete Immobilie zu erwerben. Der Notar wird dann sowohl Käufer als auch Verkäufer auf die Punkte hinweisen, die im Vertrag einer besonderen Vereinbarung bedürfen.

Wenn der Käufer das bestehende Mietverhältnis fortsetzen will, müssen dazu genaue Regelungen im Kaufvertrag getroffen werden.

Zum Beispiel ab wann die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Käufer übergehen sollen und ihm insbesondere die Miete zusteht. Auch im Zusammenhang mit der vom Mieter gezahlten Kaution können beim Eigentümerwechsel Haftungsfragen auftreten, über deren Vermeidung der Notar ebenfalls berät, ohne dass hierfür zusätzliche Kosten anfallen.

Sind sich Käufer und Verkäufer hingegen einig, dass die Immobilie mietfrei zu übergeben ist, rät Schumacher, im Kaufvertrag die Räumung durch den Mieter als Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises zu vereinbaren. Damit muss der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn der Mieter das Kaufobjekt verlassen hat. Allerdings sollten sich Verkäufer auch nicht vorschnell zur Mietfreistellung verpflichten, sondern nur, wenn die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses rechtlich möglich und die rechtzeitige Räumung durch den Mieter sichergestellt sind. Allein seine Immobilie unvermietet zu einem höheren Preis verkaufen zu können, gibt dem bisherigen Eigentümer grundsätzlich noch keinen Kündigungsgrund. Besondere Vorsicht ist in diesem Zusammenhang auch bei einer Eigenbedarfskündigung geboten. Dem Verkäufer steht ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs nämlich nicht mehr zu, da durch den Verkauf sein eigener Bedarf entfallen ist. Umgekehrt tritt der Käufer nicht bereits mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags, sondern erst mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Der Käufer kann deshalb wegen Eigenbedarfs erst nach seiner Eintragung im Grundbuch rechtswirksam kündigen. Für die Vertragsparteien ist es daher wichtig, sich durch den Notar im Vorfeld auch über die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung sowie die bestehenden Kündigungsfristen umfassend informieren zu lassen.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen besteht zudem eine weitere Besonderheit.

War eine Wohnung bereits vor Wohnungseigentumsbegründung vermietet, kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Der Notar wird dann eine Vereinbarung im Vertrag empfehlen, nach der der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn sicher ist, dass der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Für Käufer und Verkäufer ist es deshalb wichtig, ein Augenmerk auch auf bestehende Mietverhältnisse zu haben und sich beim Abschluss des Kaufvertrags beraten zu lassen. "Der Notar kann den Parteien die Besonderheiten beim Kauf einer vermieteten Immobilie erläutern und ihnen durch geeignete individuelle Gestaltungsvorschläge helfen, eine für beide Seiten interessengerechte Lösung zu finden", fasst Schumacher zusammen.

Weitere aktuelle Rechtsinformationen finden Sie unter: 

www.lawinfo.de